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張鵬:綠色住宅,養老地產,眾創空間是房地產革新方向

 

張鵬:當代置業(中國)有限公司執行董事兼總裁。操盤項目有北京當代北辰COCOMOMA、上海當代萬國府MOMA 等。

 

中國房地產報:你如何看待未來房企的革新方向?

張鵬:房企大致還有3~5年的好日子,因為有譬如國家政策層面的城鎮化紅利、城市化等。然而,有一些有可能影響地產企業未來命運的國家大勢方向,已經在悄悄發生變化,如綠色經濟、大眾創業、萬眾革新以及老齡化社會到來的趨勢等。未來如果房企還只是關心高去化和高周轉,就會顯得太low了,企業如何能夠攀上國家大勢值得思考。我認為符合國家未來大趨勢的方向是綠色住宅、養老地產、城市革新、眾創空間等領域。

 

中國房地產報:對未來房企的革新,你的觀察是什么?

張鵬:房地產企業未來面臨高淘汰、高聚焦、高成本的嚴重分化時代,未來房地產企業如果沒錢、沒地,沒有內容和產品,未來將很快被淘汰出局。因此,市場下行大環境情況下,房企未來該如何布局革新,才能把握相應的行業大勢。我的思考有兩點:

起先,房地產企業應該思考自己的專長是什么。過去房企無非是老三樣,要不有錢、要不有地、要不有國家資源。然而未來房地產行業大勢下,這三樣將不是系統性和可持續性的趨勢,將很快會被淘汰。因為需求的多樣性,產品的多樣性,使得客戶處于搖擺狀態。而這給房地產企業,帶來了大的競爭。那么作為房企就要思考,我在有錢有資源有土地之后,房地產這一個物理空間到底我能夠裝什么樣的內容。青年公寓?養老度假?旅游休閑?眾創空間?企業的專長在哪里?從而打造出自己獨樹一幟的產品線。

其次,深耕房地產價值鏈,構建新的商業模式。圍繞房地產業務的基本原點,孵化出一個個以客戶需求為主的商業模式。在這種情況之下,做好房地產主營業務的基礎,價值鏈體現在哪里?是前端的金融市場、中端的地產開發、還是末端的物業服務市場?從而在房地產開發全流程價值鏈上的關鍵點延伸而來的商業模式,新形勢下房地產企業對于客戶需求的深挖,找到新的商業模式將是關鍵,在社區運營服務這塊,將是未來企業逐利的風口所在。

對于萬科、恒大、綠地之類的達到2000億以上的房企,其企業的價值鏈深耕可能體現在以地產業務為基礎,再去拓展教育、礦泉水、足球、文化等多元化形式,基于地產這一個主營業務的基礎,打造屬于地產平臺的商業城;而對于那些規模偏小的房地產企業,地產價值鏈如何挖掘,就要思考從土地密碼獲取、客戶市場調研,土地價值挖掘,后期進入到使用階段以后,社區物業經營資源,房地產企業具有天然趨勢。因此,在內搞新業務革新是個很不錯的選擇。

 

中國房地產報:新業務的革新與地產老業務間該如何平衡?

張鵬:未來客戶主要特點呈現出小批量多品種個性化的需求,而這會給地產公司帶來很大考驗。因為對他們來說,管理流程都要改,過去是高去化高周轉,以產品為主,而現在變成人了,管理和服務流程要改變。對許多新業務,如物業公司或者運營部門來說,能否決策給客戶提供高質量的服務,這點很關鍵。而原來地產給物業下的指標則是,你給我帶客戶,要不就是以老帶新。

要知道過去房地產行業的產品是物理空間,以后的產品則是服務,因此房企需要考慮各方面需求,而不只是要求標準化流程,KPI指標能否完成。而很多針對物業公司小業務的革新,到目前為止看起來還并不能形成標準化。因此,新型業務的考核上,則是體現在立項階段、計劃預算階段、A輪B輪融資收到等。

 

發表日期:2016-01-03 19:05:26

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